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香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會榮譽(yù)會長、港區(qū)省級政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會主任 蔡志忠

俗話說「風(fēng)水佬呃你十年八載」，而我之前預(yù)測股市回升雖然力排衆(zhòng)議，但很快就應(yīng)驗。正如筆者所料，踏入2025年，香港股市開始上升，年初至今短短一個多月，恒生指數(shù)從大約18600點(diǎn)，上升至逾22000點(diǎn)，漲幅超過18%。很明顯，國家的10萬億元國債開始發(fā)揮作用，不單止內(nèi)地A股上升，香港H股也必然被帶動上升。13日港股成交金額高達(dá)3794億元，再創(chuàng)4個月以來新高，看得出國內(nèi)外資金又在發(fā)動攻勢，再次重新建倉，這回該是長線持有投資，不會再輕易沽貨離場了。

股市如筆者預(yù)期在兩個月內(nèi)回升

筆者曾經(jīng)預(yù)測今年股市可見25000點(diǎn)，並將會在23000點(diǎn)左右企穩(wěn)，在骨牌效應(yīng)之下，促使今年樓市量價齊升，新樓巿場最直接受惠，全年成交可達(dá)18000宗，而樓價將可上升5%。雖然近期樓市氣氛一般，媒體常有負(fù)面消息報道，直指投資者財困急售物業(yè)，銀主收樓低價促銷等等，但是真正的銀主盤數(shù)字卻只是400宗左右而已，比起2003年沙士時期的5700宗，簡直是小巫見大巫。不知道大家是否明白，物業(yè)之所以變成銀主盤，是從負(fù)資產(chǎn)開始，然而現(xiàn)實中，負(fù)資產(chǎn)住宅按揭宗數(shù)卻有所下降。金管局?jǐn)?shù)字顯示，香港負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)由去年第三季的逾4萬宗，減少2300多宗，回落至第四季末的38389宗。

香港是外向型經(jīng)濟(jì)體，國內(nèi)外資金、人才和企業(yè)對香港的信心非常重要，從大量資金流入香港，到各類高才優(yōu)才計劃、投資移民政策、家族辦公室，以及引進(jìn)各地知名企業(yè)等等取得的良好成績來看，香港是非常有魅力的地方。只是本土香港人、本地財團(tuán)反而信心有所不足，或者是經(jīng)常受一些網(wǎng)上偏離事實的言論，和過度唱衰經(jīng)濟(jì)的報道影響，從而產(chǎn)生負(fù)面情緒，對股樓前景過於悲觀。這一點(diǎn)，香港工商界似乎莫不關(guān)心，但實際上已影響了自身利益，應(yīng)該作出適當(dāng)回應(yīng)，以正面的態(tài)度，說出真正的事實，展現(xiàn)正能量給社會各界。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來講，首先要經(jīng)濟(jì)好，各行各業(yè)興旺，才能夠帶動股市和樓市上升，反之股樓就會下跌。也由於這個原因，香港經(jīng)濟(jì)學(xué)者預(yù)測股市和樓市走勢經(jīng)常出現(xiàn)偏差，最近就有一位長期唱淡香港樓市的新加坡學(xué)者，公開在網(wǎng)上發(fā)表演說，直指香港經(jīng)濟(jì)不景氣，零售飲食旅遊等行業(yè)每況愈下，樓價必將下調(diào)七成。這種誇張的言論，的確很受年輕淡友歡迎，自然也可以博取衆(zhòng)多流量。不過筆者對此並不認(rèn)同，香港是獨(dú)特的國際城市，是最自由的經(jīng)濟(jì)體，外來的訊息每天都在影響香港，但並不代表資料正確。其實稍微了解香港樓市的人都明白，今年樓價只會窄幅上落，升跌範(fàn)圍絕對很難超過一成。

依靠外資進(jìn)來投資和吸引人才

那麼究竟是經(jīng)濟(jì)向好帶動股樓興旺，還是股樓興旺帶動經(jīng)濟(jì)向好呢？答案是後者。香港是一個對外開放的城市，並非一個擁有完整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的地區(qū)，沒有農(nóng)業(yè)、工業(yè)和自給自足的條件。從來都是股市和樓市率先興旺起來，繼而帶動經(jīng)濟(jì)向好的，就好像競爭對手新加坡和迪拜一樣，必須依靠外資進(jìn)來投資和吸引外地人才到來作貢獻(xiàn)，才能成就自己的輝煌。香港擁有「一國兩制」和普通法法律，更加能夠發(fā)揮這方面的優(yōu)勢，在股樓興旺的時候，市場銀根鬆動，消費(fèi)力提升，就能夠帶動各個產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)向好；當(dāng)然，假如股樓不濟(jì)，就會是經(jīng)濟(jì)衰退之時。

樓市何時能夠撥開雲(yún)霧見青天？其實關(guān)鍵在於阻礙樓市發(fā)展的兩座大山，其中之一是長期低迷的股市，如今已經(jīng)開始見到曙光。另一個是什麼？當(dāng)然是利率高企的原因，環(huán)顧全球各個主要經(jīng)濟(jì)體系，都處於利率極低甚至零利率狀態(tài)，唯獨(dú)美國與香港，仍然在支付昂貴的利率，對於工商企業(yè)的營商環(huán)境帶來極大的衝擊。這座最沉重的大山，如果能夠解開，經(jīng)濟(jì)必定一片大好，可是要解開的確非常不容易，但也不是完全沒有轉(zhuǎn)機(jī)，筆者將再次力排衆(zhòng)議，提出個人看法，由於篇幅有限，請聽下回分解。