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　5月7日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)等部門發(fā)布的「一攬子金融政策支持穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期」引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是購(gòu)房者的高度關(guān)注。

　中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在會(huì)上宣布，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，向市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬(wàn)億元，並降低政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，潘功勝表示，降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調(diào)整。

　降低剛需剛改群體購(gòu)房成本

　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心副主任李宇嘉認(rèn)為，自3月份開始，有關(guān)部門不斷釋放「有充足儲(chǔ)備政策工具」的信號(hào)，在剛剛結(jié)束的中央政治局會(huì)議上，再次強(qiáng)調(diào)「根據(jù)形勢(shì)變化及時(shí)推出增量?jī)?chǔ)備政策」，重提了去年「9.24」提出的「加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)」。這次國(guó)新辦的會(huì)議，主題也是「一攬子金融政策支持穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期」，即金融層面的政策組合拳。

　從4月至「五一」期間的樓市交易來(lái)看，熱點(diǎn)城市儘管高端改善的好房子項(xiàng)目銷售不錯(cuò)，但僅僅是點(diǎn)上的亮點(diǎn)，面上來(lái)看，成交量不錯(cuò)的還是以剛需、剛改降價(jià)的項(xiàng)目為主。比如，廣州地區(qū)，近郊、遠(yuǎn)郊的剛需剛改新房佔(zhàn)比是最大的，二手房150萬(wàn)-300萬(wàn)低價(jià)位佔(zhàn)比超過(guò)50%。這說(shuō)明，樓市的需求主體是剛需剛改群體，他們對(duì)房?jī)r(jià)、對(duì)成本比較敏感。因此，此次降準(zhǔn)降息，包括政策利率降低，給銀行釋放低成本資金，鼓勵(lì)銀行進(jìn)一步降低按揭貸款利率。

　李宇嘉分析稱，之前商業(yè)貸款利率在3%，而公積金利率為2.85%，二者之間的差距很小，加上公積金貸款額度限制，導(dǎo)致公積金貸款積極性降低。此次商業(yè)貸款利率未直接降低，從而拉開了公積金利率和商業(yè)貸款利率的差異，目前來(lái)看二者差距在40個(gè)基點(diǎn)，加上各地提高公積金貸款額度，有助於提升公積金貸款的利用效率，更好發(fā)揮其降成本的效應(yīng)，支持剛需和改善。

　助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)

　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)亦認(rèn)為，此次相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響積極，亦對(duì)當(dāng)前做好「持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)」將發(fā)揮積極作用。此次央行明確，降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調(diào)整。該政策是目前市場(chǎng)關(guān)注度較高的政策。

　在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，住房公積金政策的降息是今年持續(xù)強(qiáng)調(diào)的，當(dāng)前降息符合預(yù)期，也更好發(fā)揮了公積金貸款方面的惠民和支持消費(fèi)功能。尤其是通過(guò)降息，減少了此前公積金貸款和商貸方面利差的問(wèn)題，確保公積金政策發(fā)揮更好的效應(yīng)。同時(shí)，公積金貸款利率下調(diào)，進(jìn)一步降低房貸成本。對(duì)於100萬(wàn)貸款本金、30年期、等額本息的公積金貸款，政策前月供為4136元，而政策後則為4003元，減少了133元。總還款總額（本金+利息）從過(guò)去的149萬(wàn)元變?yōu)?44萬(wàn)元，直接減少近5萬(wàn)元成本。據(jù)此說(shuō)明公積金貸款在進(jìn)一步降低購(gòu)房者公積金貸款成本方面，發(fā)揮了積極的作用。

　針對(duì)目前部分購(gòu)房者諮詢的問(wèn)題，也就是過(guò)去已經(jīng)辦理公積金貸款的購(gòu)房者，那目前在還的公積金貸款利率是否也會(huì)下降？從過(guò)去的金融政策操作慣例來(lái)看，此次政策主要是指新購(gòu)房的公積金貸款利率，後續(xù)通常會(huì)根據(jù)既有政策出臺(tái)跟進(jìn)政策。比如，已辦理公積金貸款的購(gòu)房者會(huì)跟著下調(diào)利率，也就是對(duì)存量公積金貸款利率進(jìn)行下調(diào)。

　南方+記者注意到，此次發(fā)布會(huì)明確，下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，即公開市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作利率從目前的1.5%調(diào)降至1.4%，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)同步下行約0.1個(gè)百分點(diǎn)。這裏提及了LPR下調(diào)0.1個(gè)百分點(diǎn)的內(nèi)容，也就是下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)的概念。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這也意味著降息通道即將開啟，其對(duì)於促進(jìn)LPR下調(diào)以及有關(guān)的貸款利率下調(diào)等都有較為積極的作用，意味著今年二季度將計(jì)入到降息和資金成本有進(jìn)一步放寬的空間。

　降息對(duì)於購(gòu)房房貸的影響是積極的。央行數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.11%（各地實(shí)際執(zhí)行利率有差異，以本地實(shí)際情況為準(zhǔn)）。若按此次LPR的變化，那麼後續(xù)房貸利率就可以做到3.01%。據(jù)此計(jì)算，對(duì)於100萬(wàn)元貸款本金、30年期、等額本息的商業(yè)銀行貸款來(lái)看，政策前總還款額（本金+利息）為154萬(wàn)元、月供額為4276元；政策後總還款額（本金+利息）為152萬(wàn)元、月供額為4221元。如此對(duì)比，總還款額減少了2萬(wàn)元，月供額減少55元。若是疊加最近幾年持續(xù)的LPR降息，應(yīng)該說(shuō)LPR的降息政策為月供族有了非常明顯的減負(fù)效應(yīng)。