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【名家指點】金融地位上升 投資如何選擇?

【名家指點】金融地位上升 投資如何選擇?

責(zé)任編輯:蔣璐 2025-03-22 13:19:38 來源:香港商報網(wǎng)

    作者:蔡志忠 香港福建社團聯(lián)會永遠名譽主席及副主席、中國和平統(tǒng)一促進會香港總會常務(wù)副會長、香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會榮譽會長、港區(qū)省級政協(xié)經(jīng)濟委員會主任

    根據(jù)《全球金融中心指數(shù)》報告,香港的全球指數(shù)整體評分高達760分,比去年上升11分,與首位的評分差距更為收窄,再次蟬聯(lián)全球第三,並在亞太區(qū)繼續(xù)居首。這是一件值得慶祝的事情,港府發(fā)言人表示,報告充分肯定香港作為國際金融中心的領(lǐng)先地位與實力。香港曾經(jīng)被主要競爭對手新加坡超越,排名跌落第四而引起爭議,一個毎日股市成交金額比對手大十幾二十倍的市場,怎麼可能排名比對方落後?

    今年以來,香港金融市場蓬勃,股市成交暢旺,每日成交額高達2000多億至3000多億元,股價急升了3至4成,IPO集資市場也頗為暢旺,今年有望達到千億港元。然而另一邊廂,物業(yè)市場卻較為平靜,近日有不少讀者向筆者查詢,想了解工商舖和住宅市場前景、應(yīng)該投資哪一類物業(yè),以及投資者的動向等等?筆者順便也在這裏作一下講解。

    過去幾年,工商舖市場受挫,租售價格難免有所下調(diào),下跌幅度從2至5成不等。舖位方面,在市區(qū)民生地段,擁有本土固定人流,價格較為穩(wěn)定,租售價跌幅在2至4成不等;在核心地段遊客區(qū)和鄰近深圳、珠海一帶,由於消費模式轉(zhuǎn)變,加上港人北上持續(xù)成風(fēng),引致吉舖湧現(xiàn),此類一線旺舖租售價從高位大跌4至6成。寫字樓方面,過去幾年同樣面臨供應(yīng)過多情況,售價和租金整體也錄得2至5成跌幅。至於工廈市場,雖然相對比較穩(wěn)定,但是租金也下跌了2至4成,售價跌幅較大的是新式工廈,比高峰期下跌了逾5成。

    投資價值方面,筆者認(rèn)為工商舖市場已經(jīng)在尋底,這個谷底並非會出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn),而是像一個U型狀態(tài),U字型的底部有多長,就要看經(jīng)濟要橫行多久,無論如何,現(xiàn)在投資的值博率是挺高的,因為上升空間大於下調(diào)空間。至於投資哪類型比較好?我認(rèn)為工商舖都無所謂,這是尋寶遊戲,建議多挑選作比較,價格大幅下跌又是市區(qū)核心地帶的物業(yè),升值潛力會較高。

    工商舖市場是經(jīng)濟寒暑表

    投資工商舖和住宅物業(yè)有何注意事項?主要是按揭貸款成數(shù)和利率有很大差別。雖然金管局指示銀行對工商舖的按揭申請可達7成,但是銀行一般只會做4至5成,同時工商舖貸款利率大多數(shù)以「銀行同業(yè)拆息」(Hibor+)計算,通常比住宅利率高出2釐,供樓負擔(dān)比較大;不過,投資住宅雖然供樓利率比工商舖低2釐,但是租金回報也同樣低約2釐。

    住宅影響民生,不建議投資炒賣住宅單位。不過,既然工商舖已經(jīng)在谷底,不妨可以試試水溫,個人看好港島核心地段甲級寫字樓,原因是金融中心地位再次提升,股市量與價俱升,外資、中資和本地資金重返,首選一定是灣仔北至金鐘中環(huán)一帶??梢灶A(yù)見,未來核心地段甲級寫字樓將有愈來愈多大型企業(yè)進駐,這一點從近期衆(zhòng)多資金吸納港島優(yōu)質(zhì)商廈可見一斑。

    如果投資住宅,應(yīng)該選擇哪類?個人認(rèn)為從投資角度看,回報與穩(wěn)定非常重要,所以應(yīng)該選擇中小型物業(yè)。香港的房子很奇特,越是大的房子每呎的售價越貴,可每呎的租金卻越少。這樣的話,大銀碼樓租金回報就比小銀碼樓少,豪宅的租金回報可能只有1到3厘,中小型物業(yè)的回報卻多數(shù)有2到4厘。而且小單位銀碼較細,市場成交頻繁,也比較容易轉(zhuǎn)手,建議購買位於市中心港鐵沿線物業(yè),無論一手還是二手樓,交通方便設(shè)施較佳,甚受優(yōu)才高才歡迎。

    最後再總結(jié)一下,工商舖市場是經(jīng)濟發(fā)展的寒暑表,既然金融市場已經(jīng)復(fù)蘇,住宅樓市成交暢旺,那麼下一步該輪到工商舖了。這是一個互相帶動的市場,信心是重要因素,物業(yè)市場需要金融機構(gòu)勇於正常放貸,港人也應(yīng)該要對香港未來更有信心,只要大家都願意做出行動,無論是買樓自住,或者是投資收租,都會讓樓市更穩(wěn)定健康。(中通社資料圖)

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作者蔡志忠

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