作者:蔡志忠 香港山西政協(xié)常委及召集人、香港福建社團(tuán)聯(lián)會永遠(yuǎn)名譽(yù)主席及副主席、中國和平統(tǒng)一促進(jìn)會香港總會常務(wù)副會長
港交所宣布以港幣63億元購入中環(huán)交易廣場第一期高層9層樓面,包括42樓至50樓,以及地下1樓及2樓舖位物業(yè)。涉及總實(shí)用面積逾14.7萬平方尺,平均呎價高達(dá)42849元,售價創(chuàng)出近年新高,即使以建築面積約75%計算,每呎也要32137元,在目前商廈市場十分低迷的情況下,這個造價可說相當(dāng)矚目。交易廣場底層大廳於2018年改建為「金融大會堂」,用於舉辦標(biāo)誌性的敲鑼上市儀式及各類金融活動,是香港國際金融中心的地標(biāo)物業(yè)。
可能很多人會覺得奇怪,正當(dāng)中環(huán)皇后大道中9號、美國銀行中心,以及金鐘遠(yuǎn)東金融中心,這些核心甲級商廈每呎成交均徘徊在1.8萬元左右之際,今天交易廣場造價高出近倍,的確令人產(chǎn)生疑問。為什麼港交所會以如此高價購買?筆者就一點(diǎn)都不覺得奇怪,兩年前曾傳聞交易廣場第三座全幢以每平方呎3.8萬元放售,價格也與現(xiàn)在相若,後來置地公司否認(rèn)了放盤。中環(huán)核心區(qū)黃金地段物業(yè),從來都極為稀有,而交易廣場更為優(yōu)質(zhì),每平方呎售價3萬元以上,是屬於正常價格,那些價格跌至每呎1.8萬、1.9萬以下的核心區(qū)甲級寫字樓,是短期內(nèi)嚴(yán)重超跌的個別例子,相信過一段時間就不會再出現(xiàn)了。
交易廣場成交價 成為中環(huán)新指標(biāo)
各位不知道是否了解,對於大家來說,63億元的收購價是天文數(shù)字,但是對於港交所而言,卻只需幾個月就能賺到。近期港交所每日平均錄得約3000億元的成交金額,各路資金更加湧入本港,IPO上市集資也非常頻密。港交所扎根交易廣場已近四十年,長期只是作為租客身份,筆者曾多次前往交易廣場的「金融大會堂」見證企業(yè)上市敲鐘儀式,對於港交所和一衆(zhòng)香港上市企業(yè),此處極有紀(jì)念價值,而本次購買物業(yè)包括一樓、二樓的平臺商舖,既可與「金融大會堂」產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng),又能和IFC商場通過天橋連接,非常值得擁有。所謂「千金難買心頭好」,今次成功收購為港交所提供一個難得的戰(zhàn)略投資機(jī)會,購入交易廣場的相關(guān)樓層作為其永久辦事處,由租客轉(zhuǎn)身成為大業(yè)主,完全彰顯港交所支持香港作為國際領(lǐng)先金融中心發(fā)展的長期承諾,香港國際金融中心地位將進(jìn)一步提升。
其實(shí),港府金融機(jī)構(gòu)相繼出手向私人企業(yè)購買物業(yè)作自用用途。例如?管局時任總裁任志剛於2001年拍板 ,以37億元購入興建中的國?中??期(IFC2)14層樓面作總部和出租之?,據(jù)當(dāng)年報道,?管局所購樓??積約34萬呎 ,呎價1.09萬元。2023年,證監(jiān)會以54億元購入太古集團(tuán)旗下港島東中心42至54樓,亦是作為永久辦事處之用,當(dāng)時平均呎價高達(dá)1.82萬元。今次港交所向置地公司購買交易廣場,首先可由租客升級至業(yè)主,以後不必再捱貴租;其次敲鐘儀式的進(jìn)行地點(diǎn)具有歷史意義,必須長期保留;第三是這種大額交易的對象,尤其是外資,一定要與內(nèi)地和香港是友好關(guān)係,像置地、太古,以及滙豐銀行這些機(jī)構(gòu)一樣。本次交易相信已得到港府同意和中央祝福,冀望買賣過程能夠順利完成。
無論如何,這個高價成交無疑給疲弱的寫字樓市場注入一支強(qiáng)心針。還在剛剛,幾家國際測量師行還高調(diào)唱跌寫字樓,預(yù)測今年租售價格將下調(diào)5%到10%,理由是源於市場有太多供應(yīng),加上受到貿(mào)易戰(zhàn)和關(guān)稅戰(zhàn)的影響。不過,筆者持不同觀點(diǎn),雖然工商舖市場面對嚴(yán)峻考驗(yàn),但是正如我之前的預(yù)測一樣,核心地區(qū)較為罕有,優(yōu)質(zhì)工商舖物業(yè)近期已受到追捧,實(shí)力投資者開始頻頻地趁低吸納。港交所入市具有象徵意義,也給巿場帶來了啟示,筆者尤其看好優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓,港島核心地段更勝一籌,香港國際金融中心地位不斷提升,未來仍有大量的金融機(jī)構(gòu)、中外投行,以及高端企業(yè)落戶香港,將首選進(jìn)駐港島核心區(qū)灣仔北至中環(huán)一帶。選擇比努力還重要,選擇辦公地點(diǎn)也很重要,選擇與優(yōu)秀企業(yè)為鄰更為重要。(中通社資料圖)
作者:蔡志忠