西九文化區(qū)管理局面臨營運(yùn)赤字，資金鏈或於明年6月斷裂。昨日，行政長官會(huì)同行政會(huì)議通過放寬西九文化區(qū)「加強(qiáng)財(cái)務(wù)安排」，準(zhǔn)許出售西九第二區(qū)的住宅發(fā)展項(xiàng)目，不再局限於「建造、營運(yùn)及移交」（BOT）模式，而現(xiàn)有西九發(fā)展圖則已準(zhǔn)許的170280平方米住宅總樓面面積則維持不變。對(duì)此，局方表示歡迎，認(rèn)為「放寬安排」可在毋須政府直接撥款前提下獲得充足現(xiàn)金流，應(yīng)付未來約10年的營運(yùn)需要，繼續(xù)實(shí)現(xiàn)鞏固香港作為中外文化藝術(shù)交流中心地位的願(yuàn)景。
新安排可應(yīng)付未來10年?duì)I運(yùn)
當(dāng)天下午，文化體育及旅遊局局長楊潤雄聯(lián)同西九文化區(qū)管理局董事局主席唐英年會(huì)見傳媒，公布有關(guān)安排。在「放寬安排」下，管理局須嚴(yán)格遵守政府制定的多項(xiàng)財(cái)務(wù)紀(jì)律關(guān)鍵績效指標(biāo)，包括每3年的營運(yùn)赤字上限以及員工成本佔(zhàn)每年總營運(yùn)開支的比例上限。就新發(fā)展項(xiàng)目而言，管理局須向政府證明並令其信納任何新建議的成本預(yù)算合理，方可獲批作已承擔(dān)項(xiàng)目。管理局亦須就每項(xiàng)涉及住宅的發(fā)展項(xiàng)目提交招標(biāo)時(shí)間表，以供發(fā)展局同意，並就這些項(xiàng)目的住宅部分的底價(jià)釐定機(jī)制和批出標(biāo)書建議，徵詢發(fā)展局的意見。
上述放寬將使管理局可繼續(xù)運(yùn)作約10年。在此期間，管理局將制定和實(shí)施強(qiáng)而有力的創(chuàng)造收入和商業(yè)化措施，並嚴(yán)控經(jīng)營成本，落實(shí)管理局以自負(fù)盈虧的方式營運(yùn)西九文化區(qū)項(xiàng)目的承諾。文體旅局會(huì)根據(jù)關(guān)鍵績效指標(biāo)密切監(jiān)察管理局的財(cái)務(wù)狀況和表現(xiàn)，並與管理局合作找出可行的措施，以解決其長期的財(cái)務(wù)挑戰(zhàn)。
文件提到政府應(yīng)準(zhǔn)許修訂西九的批地文件，以容許出售第2區(qū)的住宅發(fā)展項(xiàng)目。 立法會(huì)文件
充分釋放西九可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?/strong>
楊潤雄表示，隨著多項(xiàng)文化建設(shè)逐步落成，西九文化區(qū)已經(jīng)成為香港一個(gè)文化地標(biāo)，持續(xù)推動(dòng)中外文化藝術(shù)交流。文體旅局一直與西九文化區(qū)管理局保持密切聯(lián)繫，除了支持文化藝術(shù)發(fā)展外，也關(guān)心其財(cái)務(wù)情況和面對(duì)的挑戰(zhàn)。「放寬安排」可為西九文化區(qū)營運(yùn)提供經(jīng)濟(jì)條件，解決目前面對(duì)的資金流問題，管理局必須用好政府給予的土地資源，確保財(cái)務(wù)可持續(xù)性，最終達(dá)致自負(fù)盈虧，這亦是西九文化區(qū)經(jīng)營模式的初心。
唐英年則表示，在特區(qū)政府支持下，西九文化區(qū)取得令人鼓舞的成績?！阜艑挵才拧箍蔀槲骶殴芾砭痔峁l件進(jìn)一步融資，連同多元化物業(yè)組合的收益，讓西九可以應(yīng)付資金缺口問題，滿足營運(yùn)和發(fā)展需要；可更充分地釋放西九住宅發(fā)展部分的發(fā)展?jié)摿?，並在不需要增加政府財(cái)政負(fù)擔(dān)的情況下，解決管理局資金流問題。他強(qiáng)調(diào)，管理局的長遠(yuǎn)目標(biāo)仍是透過用好政府給予管理局的資源，以及引入創(chuàng)新的創(chuàng)造營收策略，繼續(xù)嚴(yán)控營運(yùn)成本，達(dá)致自負(fù)盈虧，這就是西九經(jīng)營模式的初心。
西九管理局將推多措開源節(jié)流
唐英年說，短期內(nèi)，管理局會(huì)推出多項(xiàng)措施開拓收入來源、嚴(yán)控營運(yùn)成本，包括善用西九文化資源和預(yù)計(jì)在2025下半年落成的的南面登岸設(shè)施，與旅遊及酒店業(yè)界合作開拓新旅遊產(chǎn)品；全面提升表演場地的成本收回率，即將落成的演藝綜合劇場採納多用途設(shè)計(jì)，將可舉辦文化藝術(shù)以至?xí)h、宴會(huì)等多元化商業(yè)活動(dòng)；調(diào)整場地使用政策，增加商業(yè)性質(zhì)租賃比率及收費(fèi)，以提升銷售和收益；充分利用管理局原創(chuàng)展覽和表演節(jié)目的知識(shí)產(chǎn)權(quán)及其內(nèi)容，推動(dòng)到內(nèi)地或海外巡展、巡演，以及推出創(chuàng)新及受歡迎的文創(chuàng)商品；利用西九主要場地以至小型設(shè)施的命名權(quán)，積極吸引各界捐款。
「西九文化區(qū)有信心落實(shí)政府要求的KPI?！固朴⒛瓯硎?，會(huì)繼續(xù)與政府緊密合作，讓西九發(fā)展更上層樓，推動(dòng)發(fā)展文化藝術(shù)並使之成為香港的新興產(chǎn)業(yè)。西九文化區(qū)也一定可以發(fā)揮文化藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心角色，貫徹落實(shí)國家賦予的香港中外文化藝術(shù)交流中心地位。
【各界回應(yīng)】有關(guān)各方歡迎新安排
對(duì)於港府放寬西九文化區(qū)「加強(qiáng)財(cái)務(wù)安排」，有關(guān)各方均表歡迎，相信有助緩解其財(cái)困問題。
體育、演藝、文化及出版界立法會(huì)議員霍啟剛認(rèn)為，這是緩解西九財(cái)政問題的一大舉措，為西九文化區(qū)日後運(yùn)作提供彈性。他提及自己也是管理局董事局成員，未來會(huì)密切監(jiān)察住宅項(xiàng)目發(fā)展，確保不忘初心，堅(jiān)守推動(dòng)文化發(fā)展的原則。
團(tuán)結(jié)香港基金副總裁兼研究部聯(lián)席主管葉文祺形容，有關(guān)安排是「以空間換取時(shí)間」。他指出，西九文化區(qū)運(yùn)作模式是自負(fù)盈虧，而今次方案屬務(wù)實(shí)之舉，有助西九文化區(qū)避過潛在的資金鏈斷層。他期望未來能夠配合區(qū)內(nèi)文化設(shè)施，將藝術(shù)元素融入建築設(shè)計(jì)及園林景觀等細(xì)節(jié)之中，豐富區(qū)內(nèi)建築特色，打造維港兩岸新地標(biāo)。
西九土地估值逾150億
本港有測量師行認(rèn)為，西九土地價(jià)值比港島南區(qū)或啟德等地新樓地價(jià)更高，這一帶毗鄰高鐵站，附近有大型商場、甲級(jí)寫字樓、酒店等，加上坐擁文化藝術(shù)配套，高鐵站上蓋亦正建造大型商廈，可望帶動(dòng)區(qū)內(nèi)租賃或買樓需求。
西九文化區(qū)。規(guī)劃署圖片
泓亮諮詢及評(píng)估董事總經(jīng)理張翹楚表示，相信西九放寬限制後，發(fā)展商對(duì)相關(guān)土地入標(biāo)意欲會(huì)增高，估計(jì)有關(guān)土地呎價(jià)在8000元以上，整幅土地發(fā)展總額會(huì)達(dá)至150億元，「建議將西九土地分拆出售，提高吸引力。」
張翹楚又指，西九土地預(yù)計(jì)2年後可推出市場，儘管未知日後市場環(huán)境，惟相信經(jīng)過今年全球大選年，政治及經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)較明確，2年後住宅供應(yīng)或落成量亦不是高峰，到時(shí)推地對(duì)西九區(qū)和市場都會(huì)較理想。
住宅總樓面上限183萬平方呎
據(jù)政府最新準(zhǔn)許修訂西九的批地文件顯示，容許出售第二區(qū)的住宅發(fā)展項(xiàng)目，現(xiàn)行西九發(fā)展圖則所準(zhǔn)許的住宅總樓面面積上限為約183萬平方呎維持不變。華坊諮詢評(píng)估資深董事梁沛泓表示，西九文化局以出售住宅土地方式以支持營運(yùn)，應(yīng)是較可行做法，惟希望將來有關(guān)豪宅設(shè)計(jì)能融入西九公共空間。
儘管現(xiàn)時(shí)地產(chǎn)市道不明朗，但梁沛泓指，該住宅項(xiàng)目擁有世界級(jí)海景，相比啟德區(qū)更優(yōu)勝，預(yù)計(jì)將來推出時(shí)有望吸引發(fā)展商入標(biāo)。他推算，該地盤臨海位置每方呎樓面地價(jià)料約10800元，後排位置則料約8000元，按大概地皮比例計(jì)算，平均樓面呎價(jià)料約8800元。以總樓面約1832928平方呎計(jì)算，初步估值可達(dá)161.3億元。
【拆局解碼】出售機(jī)制類似港鐵上蓋項(xiàng)目
文化藝術(shù)是世界級(jí)城市不可或缺的一環(huán)，而且國家更賦予香港中外文化藝術(shù)交流中心這一定位，西九文化區(qū)發(fā)展可謂是應(yīng)運(yùn)而生。為解決西九日益顯露的財(cái)困問題，是次解除第二區(qū)只能以「建造、營運(yùn)及移交模式」（BOT）發(fā)展的限制，允許出售該區(qū)住宅發(fā)展項(xiàng)目，容許西九保留從批標(biāo)予私人發(fā)展商出售有關(guān)住宅項(xiàng)目的全部收益。
據(jù)當(dāng)局有關(guān)資料披露，擬議的出售機(jī)制將與港鐵（066）在鐵路站上蓋的住宅發(fā)展項(xiàng)目類似，餘下屬於酒店/辦公室用途，包括藝術(shù)廣場大樓的總樓面面積仍會(huì)繼續(xù)沿用BOT模式發(fā)展，以確保管理局在未來日子仍有足夠和穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。
當(dāng)然，政府亦施加以下條件，包括管理局須設(shè)立獨(dú)立指定銀行賬戶，以存放從批標(biāo)予私人發(fā)展商出售第二區(qū)住宅發(fā)展項(xiàng)目中所得的收益及其所產(chǎn)生的利息收入，以便監(jiān)察；管理局須嚴(yán)格遵守政府制定的多項(xiàng)財(cái)務(wù)紀(jì)律關(guān)鍵績效指標(biāo)，包括每三年?duì)I運(yùn)赤字上限以及員工成本佔(zhàn)每年總營運(yùn)開支的比例上限等。（記者馮仁樂、萬家成、韓商）
頂圖：有測量師估計(jì)，西九一帶土地價(jià)值，比起港島南區(qū)或啟德等地新樓的地價(jià)更高。
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